POR: DINO ANIYA -ABOGADO / Ed.213 MAYO-JUNIO 2021

Gabriela se encuentra trabajando en el Japón hace varios años y luego de mucho esfuerzo invirtió sus ahorros en la compra de un departamento en el distrito de Pueblo Libre en Lima, el mismo que aún lo viene cancelando y le restan dos años de pagos mensuales para terminar de cancelar el precio de venta.

Así como Gabriela, muchas personas que se encuentran laborando en el Japón han realizado inversiones com departamentos con la finalidad de que les genere algunos ingresos además de poder contar finalmente con una propiedad.

Lo usual en estas inversiones es que se haya pagado una cuota inicial y se esté cancelando el precio de venta en cuotas mensuales a través de un financiamiento. Paralelamente, estos departamentos son alquilados y las rentas mensuales que perciben por el alquiler del inmueble, se destinan para cancelar la cuota mensual del precio de venta, lo que resulta de gran beneficio.

Pero a Gabriela le preocupa que al no estar ella presente en Lima, la administración de su departamento pueda verse afectada toda vez que debe participar en acuerdos para tomar decisiones en la “Junta de Propietarios”, que es la reunión de todos los propietarios de una edificación. En su caso, de todos los propietarios de los departamentos.

Estas preocupaciones no debieran incomodar a Gabriela toda vez que los alcances legales para los departamentos que forman parte de una edificación se encuentran regulados en la Ley 27157 en el capítulo denominado “Del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”, en la que se establecen la forma en que deben organizarse jurídicamente todos los propietarios mediante la denominada “Junta de Propietarios”, su funcionamiento, los derechos y deberes de los propietarios, entre otros aspectos.

De acuerdo a esta normativa se tiene que la administración de una edificación de departamentos opera en la práctica legal de forma similar a una sociedad comercial; en donde los socios vienen a ser cada uno de los propietarios de los departamentos y son las personas quienes se reúnen para en conjunto adoptar acuerdos como es elegir a sus representantes legales para efectos de la administración de la edificación, establecer pagos y cobros, arreglos, mejoras de importancia, etc.

Al igual que en las sociedades comerciales que tienen sus estatutos, las Juntas de Propietarios tienen sus reglamentos internos; y son estas normativas las que detallan en específico el funcionamiento de todos los aspectos necesarios para una adecuada administración de la edificación, estableciendo la forma de convocatorias a los propietarios para reunirse en Junta de Propietarios – el cual que es el órgano máximo -, designación de los representantes legales como son usualmente un Presidente y un Tesorero, cómputo de votaciones, forma y modo para la adopción de acuerdos, etc.
Los acuerdos como no pueden ser de otro modo, se adoptan en forma democrática, esto es, mediante la mayoría de votos de los propietarios. Siendo así, los acuerdos adoptados obligan a todos los propietarios sin excepción aún si estuvieron ausentes en la reunión. En consecuencia, Gabriela puede quedar tranquila que los acuerdos de administración de la edificación se adoptarán sin necesidad de su presencia, con la tranquilidad que los acuerdos por lo general, son en beneficio de todos los propietarios.

Finalmente, en cualquier supuesto, siempre estará la posibilidad de que Gabriela otorgue un poder de representación para que una tercera persona pueda participar por ella en las reuniones de juntas de propietarios y pueda tomar conocimiento directo de los temas que se traten relativo a su edificación. Esta siempre será una recomendación legal de importancia no solo para Gabriela sino también para todas aquellas personas que residiendo en el extranjero mantienen derechos en el Perú.

Dino Aniya Oshiro
Abogado
Estudio Aniya, Arostegui & La Puente.
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